2007-2009年的業(yè)績，紅星官方均只公布了可能是租戶匯總的銷售額，即分別為153億元、235億元、320億元，未公布過利潤數(shù)。倪先生進(jìn)一步分析，從紅星的業(yè)態(tài)看，租戶的銷售額不是反映紅星財務(wù)狀況的直接指標(biāo)，由于沒有相關(guān)比例數(shù)據(jù)和增長數(shù)據(jù)，無法進(jìn)行合理推算。
根據(jù)知情人士提供的紅星最新數(shù)據(jù)，2009年紅星美凱龍的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，債務(wù)余額超過60億元。倪先生分析說，如以上述兩個數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，可以計算出紅星美凱龍2009年末的凈資產(chǎn)最多不超過15億元。這表明2007-2009年間，紅星美凱龍雖然賣場面積擴(kuò)張明顯，但在負(fù)債投資大幅增加的同時，并未帶來利潤的同步增長，經(jīng)營績效下降明顯。
也就是說，從租金收入規(guī)?；_始的1999年到2009年，紅星美凱龍利潤累計形成的凈資產(chǎn)僅是10多億元?！斑@是在財務(wù)數(shù)據(jù)封閉的情況下，我們幫紅星美凱龍計算出的利潤總和?！蹦呦壬鷮Α督?jīng)濟(jì)參考報》記者說。
算完了利潤，再來看一下紅星近年來的投資情況。
記者從紅星官網(wǎng)2009年2月25日的信息獲悉，從1999年起，商場經(jīng)營總面積只有12萬平米，單個商場平均面積2萬平米，其中，自建商場只有一個，面積3.6萬平米；到現(xiàn)在商場經(jīng)營總面積達(dá)400多萬平米，其中，自建商場面積200多萬平米，且大多在大城市。
“就算以最保守的3500元/平米(房地合并)來計算，紅星投資這些自建商場就得70億?！蹦呦壬颉督?jīng)濟(jì)參考報》記者表示。他同時表示，1999-2009年是國內(nèi)房地產(chǎn)投資成本快速走高的時期，土地、建筑安裝、裝潢等合并累加的平均成本低于3500元/平米的可能性很小。
“也就是說，到2008年年末為止，紅星美凱龍歷年利潤形成的自有資金全部填到其投資里去也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠！相對于至少70億的資產(chǎn)投資，紅星已經(jīng)背上了約55億元的負(fù)債。這是相對保守的估計，實際負(fù)債可能大于55億元。如以銀行同期貸款利息計算，紅星美凱龍每年需支付約3億元利息。財務(wù)成本之大將吞噬掉紅星的當(dāng)期利潤?！辟Y深財務(wù)分析師倪先生說。
華平基金主投紅星美凱龍的董事總經(jīng)理遲淼在接受媒體采訪時表示，“租金往往漲得沒地價快，紅星的目標(biāo)是爭取一年有一兩家自營店，我們的財力也只能支持這種速度。”車建新曾向媒體解釋靠什么支撐如此巨大的投資時說“地價漲幾倍后，我們抵押給銀行，然后銀行給我們一點錢，再加上我們原來積蓄的實力?！?/p>
倪先生指出“紅星美凱龍的解釋似乎是在說明其經(jīng)營的是商業(yè)地產(chǎn)。但因車建新曾表示‘十幾年來，我們的房產(chǎn)從來沒有賣過’，所以地價上漲并不能給紅星美凱龍帶來實際的現(xiàn)金流，僅是通過評估后獲得了賬面浮盈。但這種‘賬面浮盈’帶給紅星的是資產(chǎn)負(fù)債率高企、債務(wù)余額巨大，帶給銀行的是潛伏的壞賬風(fēng)險。”
記者注意到，紅星美凱龍最近確實在地產(chǎn)上不斷有大動作，組建了地產(chǎn)集團(tuán)，挖來了地產(chǎn)資深人士出任總裁，在天津項目中即有20萬平米的公寓。在昆明項目中也有大量的住宅開發(fā)。這些跡象顯示，以家居大賣場項目打頭陣立項圈地，同時將地產(chǎn)開發(fā)打包入內(nèi)，可能就是車建新多次提到的由他獨創(chuàng)的紅星美凱龍發(fā)展模式的內(nèi)核。他曾說“這一模式?jīng)]有競爭對手”。
對這些可以進(jìn)行商業(yè)銷售的房地產(chǎn)項目，可期待的現(xiàn)金流必須等到項目完成之后?！艾F(xiàn)在的問題是，紅星無力完成這些大的項目，一些小項目未來即使完成并銷售，對大局仍沒有太大的影響?！奔揖訕I(yè)資深高管王先生表示。
2007年，華平基金對其增資2億美元(約合15億元人民幣)，并聲稱股本金已經(jīng)全部到位。倪先生指出，從財務(wù)角度講，除非不超過15億元凈資產(chǎn)的數(shù)據(jù)失實，否則華平基金的增資就值得質(zhì)疑。如果華平增資如其自述(紅星官方未見有過2億美元全部到位的表述)已全部到位，再聯(lián)想起車建新在日前接受媒體采訪時承認(rèn)華平的注資“降低了我們的負(fù)債率”，那么可以想象華平入資之前紅星的資產(chǎn)負(fù)債率更為高企。
