2010年4月以來中國房地產開發(fā)綜合景氣指數

“限購、限貸、限價”（下稱“三限”政策）這三項房地產調控措施有望在明年繼續(xù)得到較為嚴格的實施，而國土部新近公布的閑置土地處置辦法也預示著明年的樓市調控不會放松。業(yè)內人士指出，當前全國房價下行趨勢相當明顯，調控政策已影響到北京、上海等地的高端住宅項目。預計明年上半年樓市成交或跌入谷底，可能出現更大規(guī)模的降價潮。

數據來源：國家統(tǒng)計局 CFP圖片 合成/王春燕

明年可能繼續(xù)限購的城市

（不完全統(tǒng)計）

地域 省市 限購城市

華南地區(qū) 廣東（4） 廣州、深圳、佛山、 珠海

福建（2） 福州、廈門

海南（2） ?？凇⑷齺?/p>

華北地區(qū) 北京 北京

天津 天津

山東（2） 濟南、青島

山西（1） 太原

河南（1） 鄭州

華東地區(qū) 上海 上海

江蘇（3） 南京、無錫、徐州

浙江（8） 寧波、杭州、溫州、金華、

紹興、舟山、臺州、衢州

東北地區(qū) 黑龍江（1） 哈爾濱

吉林（1） 長春

遼寧（2） 大連、沈陽

中南地區(qū) 湖南（1） 長沙

湖北（1） 武漢

江西（1） 南昌

西北地區(qū) 陜西（1） 西安

甘肅（1） 蘭州

新疆（1） 烏魯木齊

青海（1） 西寧

寧夏（1） 銀川

內蒙（1） 呼和浩特

西南地區(qū) 四川（1） 成都

云南（1） 昆明

注：根據公開信息整理 制表 陳瑩瑩

“三限”政策持續(xù)發(fā)威

業(yè)內人士表示，“三限”政策中，限貸措施推行最早，也是推行最為廣泛、執(zhí)行最為徹底、效果最為明顯的調控措施之一。二套房六成首付、三套房停貸已在全國實行。

“限購令”則是由大城市向二三線城市蔓延。據中國證券報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已有48個大中城市實行“限購令”?！跋迌r令”方面，目前有廊坊、秦皇島、中山、深圳、煙臺、韶關、丹東、增城、珠海等城市采用。在實行“限價令”的城市中，只有珠海和中山明確提出了全市房價的統(tǒng)一上限：珠海是11285元/平方米，中山則是5800元/平方米，其他城市則多是限定了各樓盤的同比上漲幅度。

業(yè)內人士認為，“三限”政策席卷全國樓市，房地產宏觀調控效果已經顯現。而對于全國多個城市立下的房價控制目標“軍令狀”能否完成，中國房地產學會副會長陳國強認為，這些城市基本都可以完成房價控制目標。

北京中原地產市場研究總監(jiān)張大偉向中國證券報記者表示，房地產宏觀調控效果已經相當明顯，預計未來普通新建商品住宅的同比、環(huán)比價格都將有更大幅度的回落。尤其是今年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市“量價齊跌”。短期而言，房價過快上漲勢頭已基本被遏止，而投資、投機性需求亦被擠出市場。

一線城市方面，北京完成“穩(wěn)中有降”的房價調控目標，幾乎沒有懸念。根據北京市住建委最新公布的數據，截至目前，北京市新建普通住房成交均價比去年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，環(huán)比連續(xù)3個月停漲后自10月起開始下降，居民家庭首次購房比重達90%。

深圳市相關部門近日表示，1至11月深圳新建商品住房加權平均價格為每平方米19713元，同比下降1.92%，有望實現房價穩(wěn)中有降。

國家統(tǒng)計局的數據顯示，11月房地產開放綜合景氣指數跌至99.87，自2009年8月以來，首次跌破100。分析人士認為，這說明房地產過熱投資沖動正逐漸“冷卻”。陳國強表示，房地產調控對地方經濟會帶來一些影響，直觀的是影響到地方土地市場的表現，當地的土地出讓收益會有所降低。

地方“松綁”沖動隱現

據北京中原地產統(tǒng)計，在全國已出臺限購政策的48個城市中，明確政策執(zhí)行截止時間的城市為：福州、?？凇⑻K州、廈門、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥。其中，除南寧截止時間為2012年2月29日外，其他城市截止時間都為12月31日。目前，48個限購城市中北京、上海、廣州、?？?、深圳、廈門、青島等幾個城市已經表示將延續(xù)限購外，蘇州、石家莊、貴陽等城市目前尚未明確表態(tài)。

或許是迫于土地頻頻流拍、房地產成交“極冷”壓力，有部分城市當前存在放松限購政策執(zhí)行力度的沖動。北京、杭州、成都等城市已不同程度地放松土地出讓中關于保障房的配建條件。

張大偉認為，目前樓市調控十分敏感。此前佛山限購令“放寬”的消息，引起了社會輿論的強烈反應。在房地產宏觀調控政策基調不變的情況下，放松限購政策或將給市場帶來錯誤的信號。他稱，目前調控的最根本問題是地方政府的執(zhí)行力度問題，雖然全國超過40個城市執(zhí)行了限購政策，但松緊程度并不一樣。

業(yè)內人士分析，正是由于各地方政府的執(zhí)行力度不一，所以導致時值年底，某些二三線城市完成調控目標壓力較大。比如，珠海市自2011年11月1日起，實行限購加限價的“雙限”政策。根據中原地產的監(jiān)測數據，2010年珠海市商品住宅均價為10366元/平方米，按照今年擬訂的同比11%漲幅上限，珠海市2011年的新建住房均價不能超過11506元/平方米。但其2011年1至9月的新建商品住宅均價達到11966元/平方米，同比增長15.4%，這給全年的房價調控帶來很大壓力。距離年底已時間不多，如果政府不出手則調控目標顯然難以完成。

多位專家和業(yè)內人士指出，雖然一些城市緊急叫停了放寬限購令，但依然需要警惕部分地方政府放松對政策的執(zhí)行。目前接近年底，一些地方政府土地財政受到比較大的影響，存在政策執(zhí)行力度放松的潛在需求。房地產宏觀調控，依然處在中央政府要求嚴格執(zhí)行、地方政府期待放寬的博弈過程中。

一方面，北京、重慶、?？凇⒛喜榷嗟氐臏寿彿空邆冊诮邮苤袊C券報記者采訪時都表明了對“限購令”延續(xù)的強烈期望，稱害怕“炒房客卷土重來，房價報復性反彈”。另一方面，一位暫時撤離北京等一線樓市的炒房客小?。ɑ┮脖硎荆瑢τ谡{控政策放松暫不抱幻想，但是長期仍看好樓市投資，一旦有機會就擇機入市，短期內選擇在不限購的二三線城市進行投資。

房價拐點加速臨近

國家發(fā)改委主任張平近日表示，2012年要鞏固和擴大房地產市場調控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行抑制投機、投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型、中低價位的普通商品住房建設；并稱要完善房地產價格監(jiān)管辦法，研究商品住房領域反暴利規(guī)定。

就在張平再提“反暴利規(guī)定”的同一日，中國豪宅市場的兩個標志性樓盤，高調大幅降價。星河灣董事長黃文仔16日宣布，星河灣在上海的兩個項目以8折至85折甚至更低的折扣銷售，并且將會對前期購房的業(yè)主進行價格補償，總涉及金額高達6億元。本輪房地產宏觀調控，對于高端住宅市場的“沖擊”已明顯體現。

據亞豪機構監(jiān)測，2011年11月，北京別墅市場共有46個項目實現成交，比10月減少4個。46個項目共成交別墅271套，成交面積為10.3萬平方米，環(huán)比10月分別下降13.7%、17.6%。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，今年以來，別墅市場月度成交數據出現了不同幅度的波動，除個別月份由于超低價經濟型別墅集中成交導致均價大幅下滑外，一般多處于25000元至30000元/平方米左右。11月，成交均價首度跌破23000元/平方米。別墅市場的價格也開始出現松動。

北京房地產業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為，目前全國樓市都處于調控的最關鍵時期，目前不具備調控政策放松的條件，預計房價拐點很可能在明年一季度出現。

與此同時，有關部門加強了閑置土地的管理。國土部最新公布的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》公開征求意見稿規(guī)定，未動工開發(fā)建設，土地閑置滿兩年，經批準后可無償收回土地使用權。分析人士認為，這無疑是遏制房企囤地炒地、投資沖動的一大“利器”。

陳國強表示，“限購令”這一核心樓市控制性政策，在未來一段時間內，還會保持著相當的力度，不會退出。“目前，全國除拉薩以外的直轄市、省會、副省級城市以及經濟熱點區(qū)域大多執(zhí)行了限購政策，而從現在市場成交的冷清程度來看，已經不需要再擴大限購的陣容。今年11月將只是房價回調的開始?！?/p>

來源：中國證券報 編輯：于姝楠