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馬光遠(yuǎn)：資金一旦收緊

房價(jià)肯定下跌

(《今日觀察》評論員)

每到年底，就到了大家預(yù)測的旺季，實(shí)事求是的講，人大的報(bào)告并沒有多大的權(quán)威性，因?yàn)槿舜蠼?jīng)濟(jì)研究所并不是一個(gè)專業(yè)的研究房地產(chǎn)的學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)，而且很多的研究報(bào)告的本身在內(nèi)部都打架，3月份是這樣，4月份是那樣，所以我對研究報(bào)告的很多預(yù)測一直都不是很關(guān)注，但是這個(gè)報(bào)告為什么引起了關(guān)注？因?yàn)檫@段時(shí)間很少有人說降價(jià)了，大家都在“一邊倒”的說在目前物價(jià)上漲的情況下，房價(jià)還會(huì)漲，這成了一個(gè)很強(qiáng)的主旋律。

從科學(xué)性上來講，確實(shí)不能僅僅依靠資金鏈來判斷房地產(chǎn)的走勢，但從現(xiàn)實(shí)來講，中國的房地產(chǎn)走勢就是資金鏈的走勢，中國房地產(chǎn)市場就是一個(gè)資金式，就是一個(gè)政策式，有資金就有房市，沒資金就沒房市，所以我認(rèn)為把資金鏈作為一個(gè)主要的判斷是對的。比如萬科的整個(gè)資金流從現(xiàn)在來看，三季度，上市公司的整個(gè)資金流，負(fù)債率繼續(xù)在往上走，有70%左右。其次，幾大龍頭房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的經(jīng)營情況的現(xiàn)金流已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)數(shù)。再有，最近一些政策的跡象表明，它的資金鏈繼續(xù)在收緊，北京市對整個(gè)房屋預(yù)售款就加強(qiáng)了監(jiān)管，在此之前，預(yù)售款的資金占開發(fā)商資金來源的兩成到四成左右，占的比例非常大，這個(gè)一旦收緊，加上人民幣又被收緊了，再加上大環(huán)境，貨幣在收緊，一個(gè)月以內(nèi)兩次提高存款準(zhǔn)備金率，一次加息，那么現(xiàn)在就不是寬松的貨幣政策。

所以，對人大今年出的這個(gè)報(bào)告，我是比較認(rèn)可的。因?yàn)槲彝獾谝粋€(gè)基本點(diǎn)，就是資金鏈肯定要收緊。按照目前這種開發(fā)的強(qiáng)度，按照目前開發(fā)商的資金鏈的一個(gè)基本情況，如果我們繼續(xù)加緊的話，對開發(fā)商來講，撐不過6個(gè)月，所以他會(huì)做一個(gè)選擇，這是一個(gè)是資金鏈的判斷。第二，是對宏觀政策本身的判斷，未來我們的貨幣政策處于物價(jià)上漲的壓力，不可能放松，只有收緊的可能，那么一旦收緊的話，對于我們這個(gè)完全依賴資金的市場來講，它不往下走，誰往下走？所以我可以回應(yīng)一句話，就是所有的東西都在漲，房價(jià)為什么會(huì)跌呢？因?yàn)槿绻Y金一旦收緊的話，你不跌誰跌？

學(xué)者預(yù)測2011年房價(jià)將降兩成，不同觀點(diǎn)讓房價(jià)話題火熱升溫。房價(jià)何時(shí)回歸理性，不再霧里看花？

馬光遠(yuǎn)：不要在通脹和房價(jià)之間玩蹺蹺板游戲

(《今日觀察》評論員)

現(xiàn)在大家都在說，在通脹的大環(huán)境下，房價(jià)怎么可能往下跌？第一，實(shí)際上從經(jīng)濟(jì)學(xué)本身的研究來看，房價(jià)跟通脹之間并不是1：1的，差不多是0.6，也就是說它不是物價(jià)往上漲，房價(jià)就肯定會(huì)漲，它首先不是這么一個(gè)比例。第二，目前對老百姓生活影響比較大的就是物價(jià)的過快上漲，這影響所有的老百姓，現(xiàn)在大家有一個(gè)理論，說反正房價(jià)已經(jīng)漲這么高，對所有的老百姓已經(jīng)不見得有影響了。

那么，現(xiàn)在可能就會(huì)直接玩一個(gè)蹺蹺板，就是為了控制物價(jià)的上漲，我們把一部分水引到房價(jià)上來，但事實(shí)上這兩股水是不一樣的，因?yàn)檫@套房子的錢一直都存在，但是物價(jià)本身的上漲是對所有人都有影響的，這兩股水走不到一塊去，也永遠(yuǎn)沒有一個(gè)相交的點(diǎn)，所以我擔(dān)心，在這個(gè)思路的影響下，我們有可能在政策層面會(huì)放松，比如說放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，這樣房價(jià)可能又會(huì)一下子反彈。我們在態(tài)度方面要更加的明確政策的意圖，無論是控房價(jià)，還是控物價(jià)，最終的根源，或者說最有效的辦法還是把錢控住，那么把錢控住的最有效的辦法就是不要有負(fù)利率，不要有負(fù)利率，還是應(yīng)該很快的進(jìn)入加息周期，這樣房價(jià)也能控住，物價(jià)也能控住，我們的政策目標(biāo)也能達(dá)到。